경험상, 미국에서 재산 늘리기 기본 2편,내집 융자, 싼 이자 갈아타기 알려드립니다.♥

 

 

미국에서 재산 늘리기 기본 1년' 내 집 마련'에 이어, '집 재융자 편'을 필자의  최근 경험으로 나누어 드리겠습니다.

 

이번에는 미국에서 재산 늘리기 2편- 집 재융자에 대해 알려 드리겠습니다.

 

 

미국에서 집 융자를 보통 안정적으로 30년 이자를 미국 은행에서 얻습니다. 왜냐면, 다달이 정규적으로 내는 비용이 적어야 아이들 교육과 여행 다른 지출도 할 수 있겠지요. 하지만, 받은 금액의 30년 이자율을 내는 비용은 만만치 않습니다.

 

30년 론을 받으면, 집 구입 3년 정도는 원금보다, 집 이자만을 5년 정도 내신다고 합니다.


그래서, 여유가 있으면, 15년 20년 정도로 내 집 융자를 짧게 끝내는 것이 좋겠습니다만, 하지만 매달 내는 높은 모기지는 비용이 쉽지는 않습니다.

미국 경기가 전염병ㅇ로 악화되자 이에 미국은 경기부양책으로 초 저금리 정책을 펼쳤습니다. 이에 따라 미국 주택융자 금리가 인하되었고 그러자 부동산 가격이 상승하기 시작했습니다. 이 기회를 이용하여, 서민은 높은 이자에서 낮은 이자로 갈아타서, 이윤을 남길 수 있습니다.

 

 

 

 

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■필자의 이야기

필자는 첫 집을 장만할 때 오래전, 융자 이율이 3.65%도 받게 되었습니다. 보통 당시 미국 집 융자가 4%였을 때였으니, 주위에서 잘 받았다고 하였습니다.


작년 팬데믹이 시작하면서, 경기부양을 위해 정부에서 경기 활성화를 위해 집 융자율이 2%대로 하양 되었습니다. 아파트에 사시는 분들도 이제는 집 구매를 희망하는 분들이 미국 내 많아지고, 반면에 미국 집들도 수요를 따라가지 못하게 되었습니다.


지금은 미국도 집이 나오면 바로 판매가 되었고, 좋은 집들은 더 웃돈을 주고 사는 시대가 되었고 집값도 상승하고, 금리가 낮아 높은 이자율에서 낮은 이자율로 갈아탈 수 있는 좋은 시기가 왔습니다.


'위기는 기회라고 했던가요? '그래서, 작년부터, 3% 이상 장기 융자받으신 분들은 낮은 융자 갈아타기(Refinance)을  2%대로 하게 되었습니다.


처음에는 Refinance를 해야겠다고 하였지만, 첫 집 장만 시 만만치 않은 서류 증명과 스트레스에, 습득하고 하고 싶지는 않았습니다.


그러나 집을 여러 개 있고, 판매한 경험이 있는 지인이 강력 추천을 받아, 융자가 다시 오르기 시작쯤 용기를 내어 Refinance를 하였습니다.


실제로 3%에서 2% 가격의 30년 이자율을 계산하면, 실제로 많은 금액 차이도 있고, 이득이 많습니다. 하지만 재융자 비용이 $3000~6000까지 있으니, 여유돈도 준비하셔야 합니다.

 

모지기 3달 이상 못 내면, 집을 은행에게 다시 뺏기는 리스크가 있으니, 늘 염두에 두십시오. 예를 들어 미국에서 직장 해고, 비즈니스 부진 등 여러 가지 위험이 준재합니다.

 

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■ 모기지 재융자 준비

모기지 재융자받을 은행을 견적을 각각 받아 비교하며, 정해야 했습니다. 다만, 은행마다, 내 크레디트 스코어를 조회할 때마다 점수가 하양 되니, 극히 조심하시길 바랍니다.

 

재융자받기 위해  은행 3개 정도 견적을 받고 결정하라는 조언을 많이 받았습니다. 가능하면 믿을만한 큰 회사가 좋습니다.


저금리가 다시 올라가기 시기, 재융자를 위해 지금 모기지 회사에 전화하고, 코로나로 락다운 한시기라, 상담조차 하기 힘들었습니다. 그런데도 불구하고 신청자가 폭증하는 시기였습니다.


요즘 미국 저금리 시기, 재 융자하라고 인터넷에 많이 뜨지만, 신임이 가지 않아 신중했습니다. 우선 오래 거래한 모기지 회사에서 전화하니, 인터넷으로 모든 처리가 되게 되어있었습니다.


그래서, 첫 집 살 때 이 모기지 회사를 연결해 준 작은 로컬은행에도 전화하니, 전화 연결이 안 되어 3일 이상 음성 녹음을 남겨 놓았지만, 쉽게 통화가 되지 않았습니다.


그래서, 미국 큰 은행 중 하나니 친절한 모기지 은행과도 문의를 하였습니다. 제 모기지 회사도 직원과도 통화도 힘들고, 모기지 회사도 다른 시티에 있는 터라 의사소통의 어려움이 있었습니다. 보통 다른 은행들도 많은 재융자로 업무가 적재되어, 쉽게 시작할 수 없었습니다.



몇 주 모기지 화사 선정 중, 실제 통화로 할 수 있고, 경험 있는 큰 은행 모기지 담당분과 제 상황에 맞게 플랜과 오랜 시간 잘 설명을 잘해 주셔서 그 은행을 결정하고, 일하게 되었습니다.


하지만, 이 은행도 팬데믹 락다운으로 직접 만나서 서류 작성보다, 모든 많은 서류들을 인터넷에 스캔해서 업로드하고, 남편과 함께 핸드폰에 다시 모기지 앱을 다운로드하여서, 양쪽 사인을 하고, 매일 이메일을 보내고, 은행도 새로운 모기지 시스템에 서로가 힘들었습니다.


Pre Approcal 이외에, 은행에서는 더 많은 서류들을 차후 요구하고, 세금 신청서 3년 치, 더 많은 급여 명세서, 집보험 서류 등, 이메일로, 인터넷 시스템으로, 핸드폰 앱으로 모두 단계 단계마다 내고,  은행에서 정한 기한 내에 많은 서류를 사인해서 보내고 3주 등을  남편과 스트레스를 많이 받았습니다.


'팬데믹과 락다운 시기'에 모기지도 인터넷으로 서류 처류 하니 더욱 힘들고, 마침내 그 은행가를 만나서, 남은 서류 처리하니,  마침내 다 잘 되었습니다. 


이렇게 사람 만나기 힘든 시기, 사람을 직접 만나서, 바로 만나서 큰  은행 재융자문제를 해결하기 힘든 애로 상황이 많이 있었습니다.


재융자 기간은 요즘 3달 정도이고, 첫 융자보다 신청자 폭증으로 보통 더 까다롭다고 들었습니다. 다른 은행은 길게, 6개월 하는 곳도 있다고 합니다.

 

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■ 모기지 재융자의 장점

'집 융자 재융자, 낮은 이자 갈아타기는' 힘들 절차이지만, 인내로 융자도 15년으로 짧게 줄이면서, 6년 이자율을 벌었고, 이자율이 낮으니, 수입을 낼 수 있습니다.


결론적으로 매달 페이먼트도 줄어들고, 모기지도 더 빨리 끝낼 수 있으니 좋은 성과를 보는 것 같습니다.


미국 집 거주 5년 이상 거주하시고, 집 융자가 3% 이상이며, 재융자받을 비용이 있으신 분들은 이렇게 절약해서 재산을 늘릴 수 있는 있습니다. 상황에 맞게 설계해 보십시오.

 

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지금까지 '미국에서 재정 늘리기, 모기지 재융자, 융자 갈아타기'에 대해 알려 드렸습니다.

 

내 집, 재융자를 준비하시는 분들이 참고하시면, 좋겠습니다. 은행 직원과 상관없는 서민의 경험을 바탕으로 작성하였습니다.

 

그래서 미국에서도 재정설계 잘하셔서, 모기지도 빨리 끝내시고, 행복하시고, 여유로운 미국 생활하시길 바랍니다.

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다음에는 '은퇴 계좌, IRA와 401K' 미국 서민들의 은퇴 준비, 여유금 마련에 대해 연재하겠습니다.